如果夫妻离婚，婚房是建在农村宅基地上的自建房——没有公开市场价，也几乎不能对外买卖——这套房子怎么分？按“重置价”补十几万，还是按月收“占有使用费”？贵州贵遵（重庆）律师事务所黄丹律师结合办案实务，为大家解析。

一、基本案情

杨某（女）与陈某（男）2001年1月登记结婚，育有一女，婚后与陈某父母同住在父母宅基地自建房内（两层，约200平方米）。2004年，陈某向父母支付5万元购得该房并登记于自己名下。后陈某两次因家暴被公安机关告诫，法院亦出具人身安全保护令，杨某诉请离婚并分割房屋。经评估，该房市场价值15万元，该金额不含土地使用权的房屋重置价。一审认为房屋系夫妻共同财产，综合房屋由陈某与母亲、女儿居住及陈某家暴等情节，按照顾子女、女方和无过错方权益原则，判决房屋归陈某所有，按其重置评估价的65%补偿杨某10.244万元。二审维持原判。再审指出：农村宅基地房屋依附于集体成员的宅基地使用权，缺乏公开市场流通机制，评估通常只能测算建筑物重置成本，无法涵盖宅基地权益和潜在拆迁利益。仅按重置价折价补偿，分得房屋的一方把宅基地相关利益全部拿走，另一方只拿到少量补偿，显失公平。故再审法院改判：双方对案涉房屋各享有50%产权，房屋归陈某使用，其自判决生效之月起每月20日前支付杨某占有使用费1000元；如市场行情等重大变化导致费用明显不合理，双方可另行协商或请求调整。

二、法律规定的适用。

民法典第三百零四条、第一千零八十七条及婚姻家庭编解释（一）第七十六条所确立的折价补偿规则，适用于可实物分割或可市场化定价的财产。对无法协商一致、不宜实物分割的农村宅基地房屋，可采按份共有方式分割：由一方单独居住使用，结合当地租金水平和双方经济状况按月支付占有使用费，并预留情势变更调整空间。本案综合房屋来源、家暴过错与妇女权益保护等因素，酌定双方各占50%份额。

三、贵州贵遵（重庆）律师事务所提示

1.宅基地房屋不是普通商品房，其价值包含宅基地权益和潜在拆迁利益，不能只按“重置价”算。2.遭遇家暴要留证，保存告诫书、伤情记录、报警回执，必要时可以申请人身安全保护令。3.如果离婚时双方不能协商一致，也可以按照按份共有，并要求占有房屋的一方向另一方支付占有使用费。若双方均不主张房屋所有权的，可以申请司法拍卖，就所得价款进行分割。（杨俊梅供稿）