桐梓县松坎镇一对夫妇在协议离婚时，明确将夫妻共同所有的住房一栋赠与给孩子小周所有，可是，由于小周没有及时办理产权变更和过户登记，以致该房屋最终被父母用于申请抵押贷款，并被法院移送拍卖，让小周丧失了所有权。

家住桐梓县松坎镇的市民周某某与罗某某夫妇，因感情不和，于2009年经过桐梓县民政局协议离婚，并明确位于桐梓县松坎镇街上的房屋二楼一底归未成年的儿子小周所有，但由于小周年幼，一直未办理产权过户和变更登记。

2013年8月5日，周某某以装修需要资金为由，用该房屋向松坎信用社申请贷款100万元，双方签订了《个人借款合同》和《最高额抵押合同》约定，借款期限自2013年8月30日起至2016年8月4日止，并对借款月息以及逾期罚息、律师费、诉讼费、公告费等实现债权的必要费用进行了约定。同时，双方还就抵押财产向桐梓县不动产登记中心办理了抵押登记，设立了抵押权。

后因周某某逾期未归还银行贷款本息，信用社依法委托贵州贵遵律师事务所的律师进行代理，并向桐梓县人民法院提起了民事诉讼，要求判决周某某立即归还贷款本息112余万元，并就抵押财产进行拍卖、变卖和优先受偿。

在诉讼过程中，小周依据父母2009年的赠与协议，也向桐梓县人民法院提起民事诉讼，要求明确该房屋归自己所有，并要求父母协助办理过户登记。2016年9月21日，该案经过审理，双方达成调解协议，并制作《民事调解书》确定：该房屋属于小周所有，且小周的父母立即协助办理产权变更过户登记。

依据已经生效的民事调解书，小周作为第三人，以“涉案的房屋属于父母赠与给自己的财产，父母用已经赠与其所有的房屋进行抵押贷款，自己并不知情，也未签字同意”为由，向法院提出异议，并申请参加诉讼，主张银行已经设立的抵押权登记无效，要求法院不得拍卖和变卖他的房屋。

可是，经过开庭审理，法院认为，周某某与罗某某在2009年协议离婚时，虽然明确将该房屋赠与给儿子小周所有，但双方未办理变更和过户登记，且该房屋已经于2013年8月被罗某某用于抵押贷款，依法设立了抵押权，并办理了他项权登记。故，银行的抵押权成立，在尚未清偿到期贷款本息的情况下，银行享有优先受偿的权利，小周并不能够因此取得房屋所有权。遂判决：周某某与罗某某立即归还信用社贷款本息112万元及逾期罚息，且明确信用社对罗某某提供的抵押房屋具有优先受偿权。

该案判决后，各方均未提起上诉。至此，该案的民事判决书发生法律效力。小周受赠的房屋也被人民法院成功拍卖，用于清偿银行的贷款本息。

通过本案的审理，贵州贵遵律师事务所温馨提示广大市民：赠与他人财产或者受赠不动产，一定要办理产权变更过户登记，否则难以取得所有权，受赠成为“空名”；同时，为他人提供财产抵押或者担保，也存在着巨大的法律风险，一旦债务人缺乏偿还能力，抵押人或者担保人必定会受到牵连，会被判决追究法律责任。因此，大家在经济往来和签订合约的过程中，一定要当心，决不随意乱签字，避免不必要的纠纷。

（贵州贵遵律师事务所品牌宣传部：黄丹 供稿）